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주택정책 목표는 서민 자산형성 사다리 복원
최보식의언론
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과거에는 월세에서 전세로, 전세에서 작은 자기 집으로, 작은 집에서 조금 더 나은 집으로 올라가는 길이 있었다. 청약도 그 사다리 가운데 하나였다. 오랫동안 청약통장에 돈을 넣은 무주택자가 비교적 낮은 가격으로 아파트를 분양받고 집값이 오르면 자산이 생겼다. 직접 입주하지 못하더라도 일정 기간 뒤 전매하여 얻은 돈으로 전셋집을 마련하거나 작은 주택을 살 수도 있었다. 집 한 채 없는 사람이 노동소득만으로 수십 년을 모으는 것보다 훨씬 빠르게 종잣돈을 만들 수 있는 기회였다.
물론 부작용도 컸다. 청약통장을 사고파는 브로커가 생겼고 자금력이 있는 사람이 다른 사람의 통장을 사서 당첨이익을 가져가는 일도 있었다. 그렇다면 규제해야 할 것은 이런 불법거래다. 명의대여와 통장매매를 추적하고 적발되면 이익을 환수하고 강하게 처벌하면 된다. 부작용이 있다고 제도 자체가 가지고 있던 계층이동 기능까지 없애버리는 것은 다른 문제다. 구덩이가 있으면 구덩이를 메워야지 길 자체를 폐쇄해서는 안 된다.
지금의 이른바 ‘로또 청약’을 보자. 수십억 원짜리 아파트가 주변 시세보다 싸게 공급돼 당첨만 되면 수억, 때로는 수십억 원의 시세차익을 기대할 수 있다고 한다. 그런데 현금과 금융조달 능력이 없는 사람에게 그런 청약은 그림의 떡이다. 30억 원, 50억 원짜리 아파트에 당첨돼도 잔금을 마련할 방법이 없다면 무주택자에게 당첨권이 무슨 의미가 있는가. 결과적으로 엄청난 시세차익을 얻을 기회조차 상당한 자산과 소득을 가진 사람에게 유리해진다.
여기서 정책의 발상을 바꿀 필요가 있다. 장기간 성실하게 청약통장을 유지한 무주택자에게 우선적인 당첨 기회를 주고, 자금 부족으로 입주하지 못한다면 일정한 조건 아래 전매할 수 있도록 하는 방법도 검토할 수 있다. 전매차익에는 적절한 세금을 부과하면 된다. 대신 남은 돈은 그 사람의 자산형성을 위한 종잣돈으로 인정하자는 것이다. 5천만 원 보증금에 월세를 내던 사람이 청약을 통해 몇 억 원의 자본을 마련해 전세로 이동하고, 전세에 살던 사람이 작은 자기 집을 살 수 있다면 그것이 계층이동이다.
분양가 문제도 같은 시각에서 볼 필요가 있다. 분양가가 오른 모든 원인을 건설회사의 폭리로 돌리는 것은 정확하지 않다. 땅값이 올랐고 인건비와 자재비도 상승했다. 금융비용과 각종 부담금도 있다. 그렇기 때문에 오히려 원가구조를 투명하게 살펴야 한다. 토지비가 얼마인지, 실제 공사비가 얼마인지, 금융비용과 시행·시공사의 이윤이 얼마인지를 구분해야 한다. 적정한 기업이윤은 당연히 인정하되 택지개발과 분양 과정에서 발생하는 막대한 개발이익이 특정 사업자나 이미 자산을 가진 계층에 집중되는 구조라면 고칠 필요가 있다.
핵심은 자본의 선순환이다. 저소득층에게 현금을 지급하는 복지만으로 자산격차를 줄이는 데는 한계가 있다. 받은 돈은 생활비와 월세로 사용되고 소비를 거쳐 다시 기업과 자산소유자에게 흘러간다. 아래에서 위로 돈이 올라가는 통로는 수없이 많은데 위에서 아래로 자산이 이동할 통로가 없다면 부자는 더 많은 자산을 축적하고 가난한 사람은 계속 노동소득에 의존하게 된다.
주택정책은 바로 이 문제를 건드려야 한다. 개발과 분양 과정에서 발생하는 이익의 일부가 무주택자에게 돌아가도록 제도를 설계하고, 그것이 다시 전세보증금과 주택구입자금으로 사용되도록 해야 한다. 이것은 무상으로 돈을 나눠주는 복지와 다르다. 오랫동안 청약통장을 유지하고 일정한 조건을 갖춘 사람이 시장에서 발생한 자산가치 상승의 일부를 자기 몫으로 가져갈 기회를 주자는 것이다.
청년주택도 마찬가지다. 청년에게 필요한 것은 잠자리 몇 평만 제공하는 것이 아니다. 지나치게 작은 방에 공동주방과 공동생활시설을 붙여놓고 주택 문제를 해결했다고 생각해서는 안 된다. 청년 역시 독립된 생활을 하고 연애하고 결혼하고 아이를 낳을 수 있어야 한다. 청년주택정책은 오늘 밤 어디에서 잘 것인가만 해결하는 정책이 아니라 10년 뒤 그 청년이 어떤 집에서 어떤 가족을 이루며 살 것인가를 생각해야 한다.
대한민국에는 다시 사다리가 필요하다. 노동해서 소득을 올리는 사다리, 창업해서 부자가 되는 사다리, 교육을 통해 계층을 이동하는 사다리와 함께 주택을 통한 자산형성의 사다리도 있어야 한다. 사다리에서 떨어지는 사람이 생긴다고 사다리를 철거하는 것은 해결책이 아니다. 떨어지지 않도록 안전장치를 만들면 된다.
부동산정책의 목표는 모든 사람의 집값을 똑같이 만드는 것이 아니다. 월세 사는 사람이 전세로 올라가고, 전세 사는 사람이 작은 집을 사고, 작은 집을 가진 사람이 조금 더 나은 집으로 이동할 수 있는 사회를 만드는 것이다. 청약과 분양은 그 이동을 가능하게 하는 수단이 될 수 있다.
집 없는 사람에게 필요한 것은 평생 싸게 빌려주는 작은 방만이 아니다. 언젠가는 자기 집을 가질 수 있다는 현실적인 가능성이다. 대한민국 주택정책이 되살려야 할 것은 바로 그 가능성, 서민의 자산형성 사다리다.
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